Borgin stækkar og lóðaverð hækkar
Hlutfall landsmanna sem búsettir eru á höfuðborgarsvæðinu er nú um 64% en var 36% á tímum seinna stríðs. Undanfarna áratugi hefur höfuðborgarsvæðið vaxið mikið á jöðrunum og hefur fjölgað meira í nágrannasveitarfélögum Reykjavíkur en í höfuðborginni sjálfri. Þetta kom m.a. fram í erindi Óttars Snædal, hagfræðings á efnahagssviði SA, á Fasteignaráðstefnunni 2016 í Hörpu þann 25. febrúar síðastliðinn. Í erindinu var sjónum m.a. beint að þróun fasteignaverðs á höfuðborgarsvæðinu og sókn Íslendinga í þéttbýli á suðvesturhorni landsins.
Höfuðborgarsvæðið er með dreifðari þéttbýlissvæðum í alþjóðlegum samanburði en á síðastliðnum árum hefur þó aukin áhersla verið lögð á þéttingu byggðar, bæði í Reykjavík sem og í öðrum sveitarfélögum höfuðborgarsvæðisins. Uppbyggingarreitir næstu ára eru t.a.m. flestir í grónum hverfum innan bæjarmarka og er sú þróun í samræmi við verðbreytingar milli hverfa. Miðbæjarálagið hefur aukist hratt síðustu ár og hefur því mikil breyting orðið frá því við upphaf 10. áratugar síðustu aldar þegar fermetraverð í miðbæ Reykjavíkur var álíka hátt og í Seljahverfinu í Breiðholti.
Eftir miklar verðlækkanir á fasteignamarkaði í kjölfar bankahrunsins hefur verð aftur farið hækkandi síðastliðin ár. Er svo komið að raunverð fasteigna á höfuðborgarsvæðinu er svipað og það var árið 2005. Skilyrði til fasteignakaupa hafa farið batnandi en miklar launahækkanir, aðgengi að íbúðalánum á hagstæðum vaxtakjörum innan hafta og góð eignastaða heimila er allt til þess fallið að ýta að óbreyttu undir frekari hækkun fasteignaverðs.
Þjóðin eldist og lýðfræðileg þörf fyrir nýtt húsnæði mun fara minnkandi á komandi árum. Við hana bætist hins vegar þörf vegna fjölgunar erlendra starfsmanna og metur efnahagssvið árlega þörf fyrir nýtt húsnæði á höfuðborgarsvæðinu um tvö þúsund íbúðir.
Aðkoma stjórnvalda hefur heldur verið til þess fallin að ýkja sveiflur á byggingarmarkaði fremur en að draga úr þeim. Eftir nokkur mögur ár á byggingarmarkaði hefur myndast skortur á íbúðarhúsnæði á höfuðborgarsvæðinu. Ekki bætti úr skák að þegar byggingarmarkaðurinn var í lágpunkti tók gildi ný byggingarreglugerð sem jók kostnað við nýbyggingar og nú þegar aftur er kominn nokkur skriður á byggingarframkvæmdir liggur fyrir þinginu frumvarp um opinberan stuðning til nýbygginga á leiguhúsnæði. Báðar þessar aðgerðir eru til þess fallnar að auka sveiflur í framboði húsnæðis og er því áleitin spurning hvort byggingarmarkaðurinn líði ekki öðru fremur fyrir offramboð af ríkisafskiptum.
